主持人:确定了当事人给付款项的性质后，在当事人签订商品房认购书后无法签订正式商品房买卖合同的情况下，应如果适用定金罚则？

曾保育律师:根据《商品房买卖合同解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”《商品房买卖合同解释》第四条所指的相关法律主要是《担保法解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。”此条规定了立约定金的定金罚则效力。具体如何适用定金罚则，在处理上应具体区分：

    1、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。司法实践中一般认为，所谓“因不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形。如当事人双方在签订正式商品房买卖合同的磋商过程中均无过程，只是就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将收取定金返还给买受人。

    2、“因当事人一方的原因”主要指签订认购书后当事人一方情况发生了变化，如购房人因付款能力降低、对预购的房屋不满意、选中其他楼盘等；出卖人因房屋涨价，为谋取更大的利润空间，将房屋卖给第三人，或者提出高于认购书约定的房屋价款，导致双方未能签订正式商品房买卖合同等情形。在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情况下，（法条延伸）依据《担保法解释》第115条的规定处理，即“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的应当双倍返还定金。”在不能分清过错方情况下，应当倾向于保护相对弱势一方即买受人的利益，法院一般判决出卖人返还收取的定金。

    3、如果当事人双方在合同磋商过程中存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则，应比照上述第一种情况处理，即出卖人应当将收取的定金返还给买受人。

主持人：出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？

曾保育律师:双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行。如果合同中未明确约定买受人支付上述费用应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接收房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。特别是实践中经常存在出卖人要求买受人先签订物业服务合同并交纳物业费，再行交付房屋的情况。物业服务合同与房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，如将业主与物业公司需经洽商才能确定具体内容的物业服务合同作为业主与出卖人商品房买卖法律关系中出卖人交房的条件，对业主将极不公平，因此，买受人在此情况下有权拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

主持人:购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？

曾保育律师:《商品房买卖合同解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对于拒绝接收的“正当理由”，只能是《合同法》第一百四十八条规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”，也就是标的物本身存在重大缺陷，而不能包括买受人所主张的客观障碍。举一个极端的情况，在约定交付的日子里，买受人因车祸未能来接收，3个月后方来收房，这3个月的物业管理费、公摊电费谁来承担？由于卖方无任何过程，没有理由替买方负此损失、此期间内如果发生强烈地震将房屋摧毁，损失也应当由买方承担。